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Niente obbligo di verifiche strutturali sugli edifici esistenti a meno che non si sia in presenza di danni o evidenti sintomi, in base alle norme tecniche sulle costruzioni entrate in vigore il primo luglio 2009.

“Considerata la tutela di esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e sicurezza, in caso di violazione delle distanze legali, il giudice deve ordinare la riduzione in pristino.

Il principio della prevenzione, secondo cui il proprietario che costruisca per primo è libero di farlo finanche sul confine, con la sola avvertenza che, a seconda della scelta da lui operata, il vicino avrà a disposizione nell'edificare una serie di alternative alle quali il preveniente dovrà a sua volta sottostare, opera anche nel caso in cui la costruzione del preveniente si stata realizzata senza la prevista concessione edilizia, essendo essa volta solo alla regolamentazione dei rapporti tra i privati e P.A. e non tra i privati”.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 8903 del 4 maggio 2016 in merito alla riduzione in pristino di un fabbricato.

=> Registro di sicurezza del condominio

I fatti di causa. Tizio, con citazione, conveniva in giudizio la società beta lamentando l'avvenuta esecuzione da parte della stessa di lavori sul fabbricato di sua proprietà, non solo in assenza di concessione edilizia, ma, soprattutto, in violazione delle distanze legali, con apertura di nuove vedute sul fondo di parte attrice (con posa in opera di una ringhiera sul lastrico solare).

L'attrice, pertanto, chiedeva condannarsi la società convenuta al ripristino dello status quo ante, con demolizione delle opere illegittime o con il loro arretramento nel rispetto delle distanze prescritte.

Costituendosi in giudizio, la società Beta contestava in toto le pretese dall'attore; in particolare evidenziava che in origine, sia l'immobile di sua proprietà, sia quello di proprietà dell'attrice e sia il terreno circostante, erano di proprietà di Caio e che le volumetrie, le superfici ed i relativi prospetti di cui oggi è proprietaria la società Beta erano stati realizzati, e successivamente condonati, nella parte "abusiva", da Caio.

La convenuta, inoltre, evidenziava di aver eseguito solo dei lavori di "ristrutturazione" che non avrebbero comportato variazioni o aumento dei volumi esistenti, né alterato lo stato dei luoghi.

Per tali ragioni, in via riconvenzionale, la società chiedeva al giudice affinché fosse accertato e dichiarato che la sopraelevazione effettuata dall'attrice in violazione della normativa edilizia vigente, arrecava pregiudizio alla staticità dell'edificio (rischio sismico) e, per l'effetto, fosse condannata l'attrice alla riduzione in pristino dei luoghi o a corrispondere alla convenuta, in quanto proprietaria del piano terra del medesimo edificio, l'indennità di cui all'art. 1127 c.c., da determinarsi in via equitativa, oltre al pagamento di tutti i danni.

=> Casa. Attenzione ai piccoli segnali di degrado della struttura.

La distanza nelle costruzioni. L'art. 873 del codice civile prevede che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

La disposizione in oggetto definisce quale deve essere la distanza minima fra costruzioni ed usa, il parametro della prevenzione temporale, secondo il quale chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare.

Se egli costruisce, infatti, sul confine, l'altro soggetto potrà costruire in aderenza, oppure alla minima distanza legale; se costruisce, invece, ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal codice, al vicino sarà consentito costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri.

La finalità delle disposizioni positivizzate dal legislatore in materia di distanze è la tutela dell'interesse pubblico all'igiene, al decoro e alla sicurezza per gli edifici adibiti ad uso abitativo.

E' necessario puntualizzare, inoltre, che gli articoli del codice civile, deputati a definire i criteri da adottare allo scopo di definire le distanze fra costruzioni, si applicano solo qualora esse non siano adiacenti.

=> Le conseguenze per la mancata messa in sicurezza dell'immobile da parte del proprietario.

Il ragionamento del Tribunale Romano e il rischio sismico. Dall'espletata istruttoria e dalla consulenza tecnica di ufficio era emerso che non vi era stata violazione delle distanze da parte della convenuta in quanto "il fabbricato entro cui ricadeva l'appartamento della parte attrice e quello attualmente di proprietà della parte convenuta, furono realizzate in aderenza da colui che, all'epoca, era proprietario di entrambe le unità immobiliari”.

Sul punto in esame, il giudice adito, ha avuto modo di precisare che lo scopo precipuo del sistema codicistico delle distanze legali non è, dunque, quello di far sopportare in parti uguali ai confinanti il sacrificio (consistente nel lasciare una parte di fondo inedificata) comportato dallo spazio che per legge deve necessariamente intercorrere tra due costruzioni sorgenti su fondi finitimi (che non siano aderenti o unite); la vera ratio delle norme in questione è, come si è detto, quella di evitare che tra le costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, risultano essere pericolose sotto il profilo dell'insalubrità nonché dell'ordine pubblico; su tale assunto si fonda il principio della "prevenzione" secondo cui il proprietario che costruisca per primo è, in linea di principio, libero di farlo finanche sul confine, con la sola avvertenza che, a seconda della scelta da lui operata, il vicino avrà a disposizione nell'edificare una serie di alternative alle quali il preveniente dovrà a sua volta sottostare. Per quanto attiene il rischio sismico dei fabbricati paventato in sede di osservazioni critiche alla Ctu, il Giudice ha precisato che, in base alla normativa vigente dal primo luglio 2009, emanata a seguito del sisma dell'Aquila del 2009, anticipando l'entrata in vigore del dm del 14.01.08 precedentemente differita al 30 giugno 2010, gli interventi edilizi eseguibili sulle costruzioni esistenti sono di tre tipi: «intervento locale o riparazione»; intervento di «miglioramento sismico» e «intervento di adeguamento sismico», laddove a norma del punto 8.4.3 di detta normativa è fatto obbligo nel caso di edifici preesistenti di procedere alla verifica della sicurezza, e se necessario alla riparazione, solo in caso di presenza di danni o evidenti sintomi, dovendosi dunque osservare che il dm 14.01.08 non prevede l'obbligo, al di fuori di quanto indicato al punto 8.4.3, di verifiche strutturali. Ne consegue che, in mancanza di concrete e specifiche allegazioni sul punto e non essendo emersi nel corso delle indagini peritali fenomeni sintomatici di eventuali dissesti statici, non poteva richiedersi alla consulenza tecnica una funzione meramente esplorativa.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,il Tribunale Romano ha accolto la domanda formulata da Tizio relativamente all'accertata illegittima apertura di veduta sull'immobile di parte attrice da parte della società beta; per l'effetto, ha ordinato a quest'ultima l'immediata riduzione in pristino dei luoghi, eseguendo, a sua cura e spese, l'arretramento minimo necessario della ringhiera descritta nella C.T.U. in atti per impedire la veduta diretta ed obliqua dal terrazzo di copertura dell'immobile di proprietà della convenuta verso la proprietà di parte attrice.

=> Ecco perchè l'amministratore deve garantire la sicurezza dell'edificio

Scarica Tribunale di Roma n. 8903 del 4 maggio 2016

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